INFöR HUSKöPET

SIDAN ÄR UNDER OMARBETNING

Några goda råd för dig som har eller funderar på att köpa eller sälja ett begagnat hus.

Ett fastighetsköp är ofta den största affär en privatperson gör i hela sitt liv! Se därför till att noga undersöka för att minimera eller helst undvik riskerna!

Ett bra hus eller en god fastighetsaffär däremot kan bli den allra bästa affär! Ett misslyckat köp kan bli en ekonomisk och bekymmersfylld katastrof.

Uteblivet underhåll eller dålig uppmärksamhet vid husköp kan bli mycket dyrbart att åtgärda.

Låt dig aldrig luras av "lätt att fixa påstående och avfärdande". Var kritisk! Det är så vanligt att underskatta kostnader för reparationer!

Det är mänskligt och alltför lätt att i sin köpiver vara för okritisk och överoptimistisk.

Undersök alltid mycket noga och systematiskt före köpet. Om ni inte har kunskap själv ta hjälp av en byggexpert.

En bra byggexpert är en byggnadskonsult, kvalitetsansvarig eller besiktningsman.

Ibland får man även ta hjälp av en jurist.

Om det hittas skador, vem skall åtgärda dessa och på vems bekostnad. Om en försäkring skall betala så kontakta försäkringsbolaget för en förhandsbedömning.

Tro ej på muntliga utfästelser, sätt ALLTING skriftligt på pränt. Vägrar säljaren så köp ej! I undantagsfall kan man själv skriftligen bekräfta hur man överenskommit och uppfattat säljarens löfte/utfästelser.

Om en ägare upptäcker skador, så har denne skyldighet att underrätta/informera spekulanten/köparen (upplysningsplikt).

En köpare skall därför alltid mycket tydligt fråga säljaren om det finns några kända brister.

Om fastigheten säljs i befintligt skick eller genom att köparen själv har undersökt och därmed godkänt skicket - köp helst inte, för alla friskrivningar utgör grund för misstanke och dyra kostsamma sådana.

Om ni är spekulant och hittar fel så begär att säljaren åtgärdar skadorna innan köpet. Efter åtgärdat begär besiktning av expert eller skriftligt kontrollprotokoll.

Begär alltid av få se skriftliga kopior och bevis, som ni behåller en kopia av. Lita inte på muntliga besked typ "inga problem", "det löser vi senare"

Finns förutsättningarna?

Innan ni tittar närmare på ett visst hus så fråga er om ni tycker att de yttre förutsättningarna finns.

är läget bra, övergripande placering, omgivning, pendelavstånd till jobb, väderstreck, skugga och vindkänslighet, finns butiker, förbindelser, når bredbandet fram till fastigheten osv.

Går det att bygga om, bygga till, bygga garage, bygga uterum, kan vi ha två bilar på tomten, kan båten stå där på vintern.

Kan man stå och reparera utomhus utan att man blir anmäld för störande av ordningen och friden, när får man elda (rök) i sin kamin.

Finns gästrum, kan man bygga till en friggebod, ett förråd, ett undantagshus för svärmor.

Finns det kyrkklockor som ringer i tid och otid, finns en utropande minaret, finns järnvägsspår, risk för nya vägar, vindkraftsverk, telefonmaster, kraftledningar m.m

Kommer landhöjningar eller strandflykt att sluka tomten om några år?

Finns risk för att fastigheten skall bli exproprierad?

Vad gäller för tomten? är den friköpt, arrende löper på hur många år? När höjs arrendet och hur mycket?

Tro inte att ni skall hinna fixa allt själv och detta till låg kostnad! Begär in offerter från hantverkare så vet ni verkliga kostnaden.

Räkna alltid med att dolda "bister och fel" kan dyka upp.

Ett nytt hus kräver ofta minimalt med reparationer och underhåll, medan ett äldre kan kräva sina tribut!

Ett gammalt hus kan ha stått länge utan större skador, ett nytt kan var fuktskadat utom all hjälp redan efter ett år!

Kan huset bli ert drömhus eller riskerar det att bli er värsta mardröm!

Några vanliga fel, brister och risker

Det är bra att veta var de vanligaste skadorna på huset brukar finnas.

Vi listar några svaga punkter, och föreslår hur ni kan åtgärda problemen.

Vilken byggteknik har använts?

är det ett trähus med risk för röta och fukt, ett gammalt blålättbetongbygge med radonrisk, ett tegelbygge med oisolerade kanalväggar,

Varje byggteknik har sina för och nackdelar, men ett stenhus värderas i de flesta fall högre än ett trähus.

Viktigt är att titta på grundkonstruktionen. Gamla grunder har ofta dålig eller ingen värmeisolering och många är oventilerade med stora fukt och mögelproblem.

Många äldre hus har dålig eller ingen isolering, köldbryggor, är otäta. Gamla värmesystem och vvsinstallationer kan behöva bytas ut.

Många är grundlagda direkt på mark, andra har platta direkt på mark, en del har plintgrund, andra har en krypgrund…….

Har huset en för dålig grund, så köp ett annat hus! Att göra vid kan kosta mer än att riva och bygga nytt!

Vilka risker finns?

Allt kan hända med särskilt bör man beakta risken för:

- vind och stormskador

- brandskador

- vattenskador (både fukt, mögel, vattenrör, avlopp, regn och översvämning)

- belastningsskador och sättningar

- inbrottsrisk

- händelser på omkringliggande tomter inte att förglömma (nya hus kan växa upp med insyn, skugga, fult utseende, fel grannar o.s.v.

- kolla även med kommunen om framtida planer

Handlingar

Be att få se tomtkarta, ritningar och beskrivningar. Kontrollera att det är rätt fastighetsbeteckning!

Kontrollera att yttre tomtgränser stämmer. Stämmer alla uppgivna ytor?

Kontrollera om godkänt byggnadslov finns för alla uppförda byggnader, tillbyggnader och ändringar.

Begär utdrag ur fastighetsregistret, kontrollera ägare, inteckningar och servitut.

Fråga om det finns några vitesförläggande från t.ex. kommun, sotare, miljönämnd

Undersök om det finns några nya bygg-, väg-, tåg-, vindkraftsplaner som kommer att påverka fastigheten.

Be att få se senaste sotningsintyg.

Titta på försäkringshandlingen och vad den kostar per år.

Hur mycket kostar driften per år av el, vatten, olja, gas, vägavgifter, försäkringar, sophämtning?

Vad är senaste taxeringsvärde?

Har en bank gjort en värdering? (är dock bara en indikation på marknadsvärdet vid besiktningstillfället.

Fråga om det har skett någon typ av inspektion, besiktning eller kontroll dom senaste åren.

Begär att få se skriftliga kopior på alla handlingar och protokoll.

Pantförskrivning

Kontrollera vem som är registrerad ägare. Hur länge har dom ägt fastigheten?

Undersök vilka pantbrev som finns registrerade.

Servitut

Undersök om det finns några servitut inskrivna.

Krävs servitut på andra fastigheter (vatten, väg …) för att kunna bruka den aktuella fastigheten, så kontrollera att de verkligen är inskrivna.

Grannar

Undersök vad grannarna heter. Hör med granne om det finns pågående granntvister, fejder eller något annat du bör känna till.

Finns staket, murar, träd, häckar i tomtgräns med ett eftersatt underhåll?

Vägar, elförsörjning, mark mm

Hur är tillgängligheten på vintern eller när smältvattnet är som högst?

Hur säker är elförsörjningen? Har det varit bekymmer vid tidigare stormar?

Har det varit bekymmer med yttre avloppsledningar. Har avloppsvatten vid något tillfälle kommit bakvägen in i huset?

Finns det alltid vatten i egna brunnen, hur är vattenkvaliteten?

Finns stora riskabla träd nära husen? Sticker trädrötter in under grunden?

Finns misstanke om gammal förorening av mark (olja……)

Var finns närmsta kommunala transport/hållplats?

Var sker tidningsutdelning, post och sophämtning?

Mögel, fuktskador mm

Syns fuktskador, röta, känns minsta mögellukt, syns svampangrepp så köp helst ett annat hus.

Det kan bli mycket, mycket dyrbart att åtgärda och reparera. Man blir aldrig helt av med alla gamla skador och sporer.

Leta efter tecken på gamla vattenskador.

är någon allergisk undvik alltid hus med risk för mögel och fukt.

Finns tecken på gamla brandskador, leta runt panna, öppen spis och skorsten.

Finns klättrande växter på fasaden så finns risk för underliggande skador.

Har det varit bekymmer med skadinsekter, myror, getingar, löss, gråsuggor, möss …. Har Securitas sanerat eller besiktigat. Finns skadeförsäkring.

Finns dränering och är den fungerande? Vart är den kopplad, till kommunalt avlopp eller egen stenkista?

Hur är fuktsäkringen utförd i våtutrymme? Det skall finnas godkänd fuktspärr bakom kakel och klinker.

Service och underhåll

Undersök hur gammal är eller när gjordes:

- värmepannan (efter 1o år kan den vara slut. Kostar ofta 100TKr att byta ut)

- är värmesystemet framtidssäkert och ekonomiskt

- oljetanken besiktigades (skall saneras, bör helst tas bort)

- rörledningarna

- elinstallationen

- takbeklädnaden och underliggande bärläkt

- yttre plåt som rännor och stuprör

- vitvarorna

- senaste ommålning

- senaste fasadrenovering (omputsning, målning ….)

Säkerhet

- eleinstallation, jordfelsbrytare

- räcken och skydd

- vid balkonger, tak …

- är området utsatt för inbrott, skadegörelse?

- finns eternit (ytterväggar, yttertak, rörisolering) så kostar det att sanera, renovera, riva och att byta ut. Kräver behörig specialist!

Energi och värmekostnader

Begär att få se kopior på el-, olja-, gas-, vatten-, vägavgifter

Kräv en energideklaration vilken skall ombesörjas och bekostas av säljaren.

Har eventuella brister i energideklarationen åtgärdats?

Har det skett någon tilläggsisolering?

Har fönsterna 2, 3 eller 4 glas? Finns mindre än 3 glas så räkna med utbyte av fönstren. Kan kosta upp till 150Tkr.

Hur fungerar ventilationen, återvinning av frånluft?

Grund

Syns lägre vattensjuka partier på tomten? Syns tecken på gamla marksättningar? Finns rasrisk?

Hur ligger grundvattennivån – gräv en ca 80cm djup grop och se om nivån syns.

Lutar den närmaste marken svagt ifrån huskropparna.

Finns fungerande dräneringsledningar runt husen. är dessa rensade eller är fulla med rötter? Lutar dom rätt eller har dom satt sig?

Finns något yttre fuktskydd som hindrar fukt och vatten att komma in. Finns källare var extra uppmärksam.

När du köper ett hus kontrollera grunden genom att leta efter fuktskador invändigt på källarväggen. Finns det skador kan fuktspärren vara trasig och otät.

Kontrollera även om grunden har sprickor och sättningar. Har fasaden några sprickor eller lagningar av sprickor?

Tänk på att en dålig grund eller bristande grundläggning kan kosta mer att åtgärda än vad hela huset kostar att bygga nytt – köp inte vid misstanke.

Papptak

Ett tjärpappstak håller 20-30 år men går inte att stärka med tjära hur många gånger som helst.

När det dyker upp små bubblor i pappen behöver den läggas om.

Finns det fickor eller bakfall på plana tak?

Plåttak

Behöver man egentligen inte ägna så mycket tid åt, det behöver bara målas om vid rost eller när det finns djupa rispor i plåtens övre skyddslager.

Saknas infästningsskruvar så komplettera så att risken för att vinden skall få tag i plåten minskas.

Kontrollera om det läcker, kommer in vatten vid falsar, skarvar, rännor, ventilationshuvar, genomgångar, runt skorstenar eller runt trästolpar på till exempelvis en balkong.

Mycket kan tätas med moderna tätningsmedel och mjukfogar, vilket är en billig åtgärd.

Tegel- och betongtak

Inspektera tegelpannorna på taket. På ett hus med spräckta takpannor ska du alltid kontrollera bärläkten, pappen eller boarden under teglet börjat läcka, med risk för rötskador som följd. Ett sådant fel måste fixas till med det snaraste.

Trasiga pannor skall bytas ut. är även en brandfara, eftersom gnistor från skorstenen kan ramla ner i gliporna och sätta hela huset i brand.

Undersök underliggande träbärläkt. Hur ser vindskivirna ut? Finns mycket löv, fågel- eller spår efter möss under pannorna. Titta under nedersta raden ovan takfoten. Finns fotplåt? Finns insekts och fågelskydd? Finns ventilationsspalter?

Finns några skador bakom hängrännan?

Skorsten

Det är vanligt med sprickor, sättningar, fog eller frostskador på skorstenen. Sådana problem måste genast åtgärdas. Kontrollera att det är tätt kring skorstensfoten.

Vid behov laga skadade fogar med bruk. Vita fläckar på skorstenen kan tyda på kondens om du eldar med olja.

Mycket viktigt är att kontrollera att skorstenens puts eller slamning är oskadad inne i huset! Kontrollera genomgångar genom bjälklag och yttertak. Inga sprickor eller lösa putskakor (knacka på putsen).

Vid minsta tvekan eller misstanke låt sotaren kontrollera anläggningen.

En dålig skorsten kan ofta repareras genom att man sätter i ett rostfritt insatsrör eller att man gör en förstärkande invändig glidgjutning.

Kamin och ventilation

Finns kamin eller öppen spis så skall dessa alltid kontrolleras noga. Låt sotaren göra kontrollen.

Se om det finns gamla brännskador, finns skyddsplåtar, gnistskydd, avstånd till brännbart osv..

Kontrollera att ventilationen i huset fungerar, Finns kanaler, utsug, är kanalerna rensade (sotaren), hur är fläktar och huvar…

Vind

Ett tecken på dålig ventilation är att träet börjar bli blått under taket. Svarta prickar kan vara svamp. Leta även efter fuktskador och skadedjur (små hål efter or och större efter husbock) på takstolarna. Kontrollera isoleringen så att det ej finns en massa glipor och mistor. är alla tätskickt hela (vind, fukt …)

Kontrollera att ventilationsspringorna fungerar, finns skyddande insektsnät, finns risk för inblåsning av yrsnö, har isoleringen blåsts omkring?

Hängrännor och stuprör

Ett tecken på bristande underhåll är trasiga stuprör/hängrännor eller rännor fulla med löv. Kontrollera alla rensskålar. Trasiga rännor och stuprör skadar ett hus snabbt.

Det är varken särskilt arbetsamt eller tidskrävande att minst en gång om året utföra rensning. Kanske behöver rännorna en uppriktning, kanske en invändig målning?

Ett utbyte går snabbt och är inte så kostsamt (ca 20TKr).

Fasaden

Husets yttre är lätt att undersöka. Kontrollera om det finns fukt eller rötskador på fasaden, speciellt under fönster och i bottensyllen.

Skador på trä är inte så besvärligt och dyrt att åtgärda.

är det mer än tio år sedan träfasaden målades, eller färgen har börjat spricka eller flaga, är det dags att måla om.

För att hålla fasaden i bra skick kan det vara bra att årligen tvätta med allrengöringsmedel och spola rent med trädgårdsslangen.

Alla fogar och mjukfogstätningar skall kontrolleras noga och regelbundet. Vid minsta misstanke gör om fogen.

Fönster och dörrar

är kittet runt alla fönsterglas hela. Om ej är det lätt att reparera. Att kitta om ett helt hus kan ta en eller tvenne dagar.

Går alla fönster och dörrar att lätt öppna utan att klämma?

Kontrollera alla tätningslister runt fönster och dörrar är hela, om ej en lätt och billig sak att fixa själv.

Kontrollera om det finns röta i karmunderstycket och trösklar. är fönster- och dörrblecken hela?

Hur är målningen? Måla om vid behov.

Finns aluminiumfönster så kontrollera träet under!

Kontrollera även inbrottsskyddet! Stift vid gångjärnen och lås är kanske något att tänka på.

Byta lås vill man nog efter ett köp, man har ju ingen kontroll på hur många nycklar som finns och var!

Värmesystem

Ett gammalt och/eller trasigt värmesystem är dyrt att byta ut. Byter man pannan så brukar det dra mycket annat med sig. Kanske passar man på att komplettera med jordvärme eller annan energibesparande åtgärd.

Finns bara direktverkande elradiatorer, så är uppvärmningskostnaden otrevligt hög. Då krävs säkert tilläggsisolering eller komplettering med luftvärmepump eller annan värmekälla

Vatten och avlopp

Var uppmärksam på alla läckor från vatten- och avloppsystem. Kontrollera därför alla rör och anslutningar.

Våtutrymmen (bad och duschrum) är mycket utsatta för fukt. Se till att det under kakel och klinker finns ett fuktskydd. Alla fogar skall vara hela, rörgenomgångar skall vara tätade med siliconosv…

Lyft på alla gamla plastmattor och tapeter. Våttapeter bör man undvika!

Syns små synliga skador så finns stora bekymmer dolt under? Ett badrum kan lätt kosta upp till 200-300TKr att helrenovera!

Varmvattentemperaturen skall vara tillräckligt hög så att legionella bakterier undvikes.

Hur är vattenkvaliteten, finns spår av järn, koppar, bly eller koliebakterier i vattnet. Ta ett vattenprov.

Priset

Sist men inte minst. Betala inte mer, än att ni kan få tillbaks ungefär vad ni gett, om ni skulle tvingas sälja.

Dra av från marknadsvärdet kostnaden för vad en yrkesman tar för att göra vid allt.

Köp inte ett hus ni knappt har råd med. Ni kan tvingas till oväntade kostnader. Räntor kan gå upp, ni kan bli sjuk, arbetslös och mista er försörjning. Att ha lite marginal känns mycket tryggt.

Räkna inte med att huset med automatik kommer att öka i värde över tiden! Det måste inte bli så, även om detta är det långsiktigt mest troliga.

En attraktiv bostadsort kan överges av många skäl. Se hur bostadsmarknaden kollapsat i USA.

Ett energisnålt och underhållsfritt hus kommer att öka mer i värde, än ett som kräver mycket energi för uppvärmning och stora insatser och kostnader för underhåll.

Kontraktet

Skriv ett entydigt kontrakt så slipper ni hamna i en rättsal och begära hjälp med tolkningen. Rättstvister kostar på för båda parter.

Lycka till med husköpet önskar Firma Bygging!